六、缴纳税款

二手房赠与要交哪些税费

我父亲因病过世，遗嘱声明将他名下的房产给我继承。我要办理过户，但很多细节不明白，二手房赠与需要交哪些税费？是不是需要像买卖那样交契税、营业税等税费呢？
薛先生

　　专家说法：

　　薛先生首先需要到公证处对赠与事实办理公证，并拿到公证处出具的《房地产赠与公证书》和《接受房地产赠与公证书》。这两份公证书是房地产管理部门审批房地产赠与过户的要件之一。

　　二手房赠与，分普通赠与(即赠与人与受赠人没有直系亲属关系)和直系亲属或夫妻赠与.第一种赠与方式除需办理赠与公证外视同一般房产买卖征收税费.第二种情况可以免征营业税、教育费附加、城市建设维护税、个人所得税、土地增值税。接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，全额计征营业税。

办理《房地产证》灭失补发登记需要交纳哪些费用？

办理《房地产证》灭失补发登记需要交纳以下费用：

交易税费明细表

销售营业税
1、购房五年内 实际销售金额全额 5%
2、普通住宅五年或以上 免征营业税
3、非普通住宅 为实际销售金额减去原登记价的差价的5%

卖方支付
教育费附加　　　　　　营业税*3%　　　　卖方支付

城市建设维护税　　　　营业税*1%　　　　卖方支付

印 花 税　　　　　　　　实际销售金额*0.05 %　　　　买卖双方各自支付

个人(单位)所得税
实际销售金额减去原登记价及卖方所交税额的差价*15%（单位）
实际销售金额减去原登记价及卖方所交税额的差价*20%（个人）
卖方支付

土地增值税
房地产转让收入全额减去该房地产原价以及转让环节发生的各项税费后的余额*30-60 ％　卖方支付

契税
实际销售金额*1.5%(普通住宅)、实际销售金额*3%(非普通住宅)　　　　买方支付

登记费
(根据粤价[2001]323号文)
个人 50 元/宗　　　　单位 80 元/宗　　　　买方支付

房地产交易服务费
(根据粤价[2002]33号文)　　　　 建筑面积*6 元/平方米　　　　买卖双方各付一半

《房地产证》贴花　　　　5 元　　　　 买方支付

办理房产交易减免税所需申报资料

　　办理房产交易减免税所需申报资料

　　（一）个人住房转让免征营业税申报资料

　　1.《纳税人减免税（费）申请表》（ZS026）；

　　2.销售方身份证及复印件；

　　3.房屋产权证及复印件（有契税完税凭证或购房发票的一并提供）；

　　4.房屋购买合同及复印件（包括房改房证明资料）；

　　5.房屋销售合同及复印件。

　　（二）个人换购住房减免个人所得税申报资料

　　1.（ZS026）纳税人减免税（费）申请表（按税种各填一份）；

　　2.减免税申请报告（打印，签名。要求包括原有房产所有人姓名及身份证号码、购进时间、地址、价格及新购房产的上述基本信息；转让原房产的价格、时间、受让人姓名及身份证号码）；

　　3.原有住房购房合同及复印件；

　　4.原有住房购房发票及复印件；

　　5.原有住房房产证及复印件；

　　6.申请人（原产权人）身份证，产权是夫妻共有的需结婚证及复印件；

　　7.国土局统一规定的出售安居房合同及复印件；

　　8.另购住房合同及复印件；

　　9.另购住房发票及复印件；

　　10.另购住房房产证（复印件、原件）。如按揭，须提供购房借款合同（原件、复印件）、银行帐户扣款记录（银行盖章）。只有一卡通无存折的，应提供银行借款收据并打印扣款清单（银行盖章）；如房产证只写夫妻单方名字的，要公证处公证属夫妻共同财产；

　　11.另购住房房产证产权人身份证及复印件；

　　12.税务机关要求的其他资料。

　　（三）转让自用达5年住房所得免税申报资料

　　1.《纳税人减免税（费）申请表》；

　　2.出售现有住房的合同和发票及复印件；

　　3.出售现有住房的房产证及复印件；

　　4.房屋产权人的身份证及复印件；房屋产权人为配偶名义或夫妻名义的，须提供结婚证及复印件；

　　5.深圳市规划与国土资源信息中心档案部出具并加盖“查档专用章”的《房屋产权登记信息查询证照》，若以夫妻名义登记的，需提供两份；

　　6.住房转让人到房产所在地地税局签署《房屋权利转让人声明》，若以夫妻名义登记的，需签署两份；

　　7.若单身或离异的需提供户口本复印件；8.税务机关要求提供的其他资料。


房地产三级转移登记计税说明：

（1）个人购买住房（包括普通住房和非普通住房）在2年内转手交易的，按实际销售金额全额的5％的税率缴纳营业税；

（2）个人购买住房两年内销售的，全额计征营业税。个人购买普通住宅两年后销售的，销售价等于或低于原价，未产生营业税的，不需向税务部门申请减免。个人购买普通住宅两年后销售，销售价高于原登记价的，提交税务部门免税证明后免征营业税，否则差额计征营业税。个人购买非普通住宅两年后销售，售价高于原价的，差额计征营业税；

（3）个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上注明的日期为准，其中安居房与二级转移登记的起始日期以买卖合同记载的日期为准；继承或离婚分割而来的普通住宅，在转让时计算其购房时间以上一手房地产买卖合同记载的时间为准；三级转移登记的起止时间，以申请登记的日期为准；

（4）我市普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；

（5）契税按现行的标准予以收取。除土地、别墅、高级度假村按3％税率计征以外，其他均按1.5％计征，如有最新规定，按新规定执行；

（6）直系亲属或配偶之间房地产赠与，免征营业税、城市建设维护税和个人所得税，其他房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费；接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，全额计征营业税；

（7）房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税、城市建设维护税、个人所得税、契税；

（8）个人出售其购买并居住超过5年的安居房，免征个人所得税。

（9）法院强制执行涉及有多次转移行为而未经登记的，就最后两次转移行为按规定征收税费。

（10）法院强制执行，未办理第一手房地产证的，未提交税务部门免税证明的，全额计征营业税。

（11）房地产交易服务费（按建筑面积收取）：房地产交易手续费为每平方米6元，由交易双方各承担50％。